マンション経営が、土地活用として最も有効です
相続税対策に賃貸経営が有効な理由
賃貸住宅経営は、現金（借入金）を土地と建物に換えることで相続税評価額を大きく下げることが可能な手法です。
『税金の優遇が受けられる住居系建物建築による評価額の引き下げ』が検討の大きなポイントとなります。
税金の優遇が受けられる住居系建物建築による土地活用としては、
・賃貸住宅経営（賃貸アパート経営、賃貸マンション経営）
・高齢者施設経営（老人ホーム経営、サ高住経営）があります。
賃貸住宅経営は、投資額こそ数千万円～大規模な場合には数億円という多額な投資が必要になりますが、そもそも相続税対策のためには一定規模以上の投資をしないと相続税圧縮効果が薄くなってしまうという側面もあります。
ご自身の資産規模に合わせて適切な規模の投資を行えば、相続税対策にとって、賃貸住宅経営は最も有効な手段と言えます。
マンション経営が有効な事例
＜事例1＞賃料相場が高いエリアに土地を持っている
★この辺りでは一等地に土地を所有しており、安定的に活用して残していきたい場合
★住環境の良い都心の人気エリアに土地を所有しており、それに相応しい土地活用をしたい場合
賃料相場の高いエリアに所有地がある場合には『安定性』『収益性』『節税効果』が高く、総合的な面でメリットが高い「マンション経営」がおすすめです。
＜事例2＞相続対策をメインの目的に土地活用がしたい
相続対策で「マンション経営は効果的」というように言われますが、理由としては以下の2つがあります。
●賃貸住宅が建つ土地は税金の優遇措置がされる
●賃貸住宅を建築すると相続税評価額が低くなる
＜事例3＞地価が高いエリアに土地を持っている
★都市部のブランド地に土地を所有しており、地価が高く、固定資産税が高いので何とかしたい場合
★税金対策をしたいが、自己資金を出せない場合
地価が高いエリアに土地を持っている場合、「固定資産税が高い」「相続税が心配」ですが、住居系の土地活用＝マンション経営をすることで土地の固定資産税は最大6分の1に、土地の相続税評価額は概ねエリアによりますが18～21％減額となり節税効果が非常に高くなります。
さらに、自己資金がない場合でも土地の担保評価が高くなるため、事業費のほぼ全てを金融機関からの借り入れで賄うことも可能です。地価の高いエリアの土地活用では、マンション経営が非常に適していておすすめです。
＜事例4＞駅から徒歩10分以内の都市部に土地を持っている
★駅まで近くアクセスの良い土地を所有している場合
都市部で駅から徒歩10分圏内の至近に土地を持っている人は、マンション経営で最も大切な要素の一つである「立地条件」を満たしていますので、マンション経営が向いている可能性が高くなります。
周辺の住環境にもよりますが、場合によっては、1階部分にテナントを誘致する店舗併設型マンション等もおすすめです。
＜事例5＞先祖伝来の土地なので、安定性を重視した土地活用がしたい
エリア毎の人口動態やマーケットニーズをきちんと捉えて、プランニングを行い条件がクリアできれば、住居系土地活用の「マンション経営」は安定経営が可能な選択となります。
マンション経営は、利回りの収益が期待できます
利回りとは、投資した金額に対して、1年当たりの平均収益の割合のことをいいます。
マンション経営の利回りは「賃料」と「建築費」によって大きく異なり、また、エリア毎に家賃相場が大きく異なるため、一概ではありません。
目安として、マンション経営は7～15％程度の利回りが期待できます。
都市部では10～15％程度、郊外では7～10％程度です。
坪単価と仕様
モデルケース【２階建てタイプの場合】
●敷地面積：429m² ●建蔽率：60% ●容積率：200% ●構造・規模：重量鉄骨造 地上2階建/全8戸
●施工床面積：130.5坪 ●室床面積
1階：1LDKタイプ（39.75m²）×4戸＝159m²（12坪タイプ×4戸）
2階：1LDKタイプ（39.75m²）×4戸＝159m²（12坪タイプ×4戸）
エラベール・スタンダードＮ
| 坪単価 | お問合せ下さい |
|---|---|
| 建物本体価格 | お問合せ下さい |
| 総工費 | お問合せ下さい |
※総工費には、建物本体価格に附帯工事費（地質調査費・外構工事費・外部給排水工事費）及び確認申請に伴う設計費用の合計が加算されます。
※詳細は諸条件調査後に、お見積りをさせて頂きます。尚、総工費は、道路条件や敷地条件等にもより異なります。
※別途消費税がかかります。
詳しくは、当社スタッフへご相談下さい。
●外部仕上
| 坪単価 | 陸屋根仕様：デッキ・スラブコンクリートの上、シート防水 寄せ棟仕様：コロニアル葺 |
|---|---|
| パラペット | ALC普通パネル 一部デザインパネルの上吹付タイル |
| 外壁 | ALC普通パネル 一部デザインパネルの上吹付タイル |
| 基礎 | 鉄筋コンクリート独立基礎および地中梁 |
| バルコニー・テラス | 床：防滑シート貼 立上り：ウレタン塗布防水 外壁：ALC普通パネル 一部デザインパネルの上吹付タイル |
| 外階段 外廊下 通路 |
踏面：防滑シート貼 ノンスリップ付 屋根：デッキ・スラブコンクリートの上、シート防水 床：防滑シート貼 立上り：ウレタン塗布防水 |
| その他 | 外壁・最上階天井裏：断熱材（グラスウール） |
●内部仕上
| 区分 | 床 | 壁 | 天井 |
|---|---|---|---|
| 玄関 | モルタル下地 CFシート貼り |
ビニールクロス貼 | ビニールクロス |
| 台所・洗面所 | ネダフォーム下地 フローリング |
ビニールクロス貼 一部キッチンパネル |
ビニールクロス |
| 洋室・便所 | ネダフォーム下地 フローリング |
ビニールクロス貼 | ビニールクロス |
| クローゼット・押入 | ネダフォーム下地 フローリング |
ビニールクロス貼 | ビニールクロス |
| 浴室 | 塩ビ鋼板製ユニットバス | ||
●屋内設備
| 電気 | 照明器具：玄関・洗面所・便所・浴室 コンセント：各室2口×2、冷蔵庫・洗濯機2口×1、トイレ1口×1 クーラー用コンセントおよび配管用スリーブ：各室1ヶ所 TVホン：1ヶ所 TV共聴システム：各室1ヶ所 電話配管（光ファイバー対応配管）：1ヶ所 換気扇：台所、浴室、便所（シックハウス対応） |
|---|---|
| 給排水設備 | 厨房、洗面所、洗濯用、便所、浴室 |
| 給湯設備 | 厨房、洗面所、浴室 |
| 厨房設備 | キッチン1650タイプ |
| ガス設備 | 台所1ヶ所、湯沸器1ヶ所 |
| 浴室設備 | ユニットバス、1116型（浴槽、シャワー、混合水洗、暖房換気乾燥機） |
| その他 | 洗面化粧台、下駄箱、洗濯パン、エアコン（オプション） |
※下記費用は別途となります。[外部工事費]
●建物外給排水設備 ●上下水道取り出し ●浄化槽設備 ●外構工事（舗装・擁壁・フェンス・植栽等)
●地盤軟弱の場合の基礎工事[諸経費] ●設計料・確認申請費 ●地盤調査費 ●測量費
●上下水道加入費 ●開発費負担 ●登記料・抵当権設定料・火災保険料等
Ｑ＆Ａ
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Ｑ１ |
土地活用って何ですか？ |
|---|---|
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Ａ１ |
土地活用とは、自分の所有している遊休地や低利用地を、有効に活用すること。一般的に土地所有者に経済的利益をもたらす活用のしかたを「土地活用」と呼びます。 |
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Ｑ２ |
土地活用をした場合、管理が面倒になりませんか？ |
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Ａ２ |
未利用地の場合、従来かかっていた維持管理の手間は削減されます。 また有効活用にともない整備された宅地になるため、土地そのものの資産価値も上がります。 |
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Ｑ３ |
小さな土地でも土地活用できますか？ |
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Ａ３ |
土地活用に必要な土地の大きさは決まっていないので、小さな土地でも活用できます。最近では自宅の土地を有効活用する方も増えています。 |
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Ｑ４ |
メンテナンス、修繕費用はどうすればいいですか？ |
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Ａ４ |
マンションのリフレッシュ（メンテナンス）は、賃貸経営に欠かせないもの。いつまでも美しい状態を保ち、入居者に愛され「住んでみたい」と思っていただけるマンションであり続けるために、リフレッシュ資金を準備しておくことが必要です。 |
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Ｑ５ |
現在所有している農地を宅地に転用したいのですが手続きが必要ですか？またそれはどのようにして行えばよろしいでしょうか？ |
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Ａ５ |
市街化調整区域内の農地を宅地など農地以外のものに転用する場合は、農業委員会を通じて都道府県知事に申請し、許可を受けます。さらに面積が4haを超える農地の場合は、農林水産大臣の許可が必要です。違反したときには、工事停止や原状回復を命じられることがあります。 市街化区域内の農地の場合は、あらかじめ農業委員会に届出すればよく、許可を受ける必要はありません。 |
